연금부자가 알려주는 리츠 투자 방법과 장단점

2023.11.01 - [연금부자 제공 꿀팁] - 연금부자가 알려주는 리츠투자와 국내 상장 리츠 소개

리츠투자와 국내 상장 리츠 소개

인간이 만들어 놓은 세상의 모든 투자 대상 상품에는 항상 빛과 그늘이 존재한다고 생각합니다. 그중에서 연금부자가 되기 위한 방법 중 하나로 연금저축계좌에서 월세를 따박따박 받을 수 있는 리츠 투자에 대해서 한 번 살펴보고자 합니다.

청명한 가을 하늘

리츠의 뜻 (초급 수준)

우리가 리츠(Real Estate Investment Trust)에 투자한다는 말은 '부동산투자회사법'에 따라 리츠회사가 다수의 투자자로부터 돈을 투자받아  주로 부동산에 투자·운영하고 그 수익을 투자자인 우리들에게 돌려주는 방식을 말합니다.

부동산에 직접투자하기는 목돈이 들고 세금도 많이 내야 하고 세월이 지나면 감가가 되기에 유지보수에 돈도 많이 들고 제일 걱정스러운 것은 부동산 핵겨울이 오면 어떻게 되나 하는 걱정스러운 마음이 앞서게 되죠.

그래서 부동산에 간접투자하는 방법이 바로 리츠라는 것이죠. 재산세나 양도세  낼일도 없고 폭락을 걱정할 필요도 없고 약간의 소득세 세금만 부담한다면 노후에 연금 부자로 사는 투자방법에는 최고라고 생각합니다.

다만, 전제조건은 반드시 연금저축계좌에서 투자(리츠상품을 매수)해야 한다는 것이 당연한 출발점인 것은 알고 계시죠?

리츠의 기본 컨셉 (중급 수준)

리츠는 그 운영방식이 투자자인 우리가 만일 1천만 원을 투자했다면 리츠회사는 일반적으로 1천만 원 이상을 추가로 대출받아 2천만 원 이상 되는 부동산을 구입하는 것이 기본 콘셉트입니다. 그래서 리츠는 금리에 민감하다는 이야기를 하는 겁니다. 리츠회사 입장에서는 차입에 따른 이자부담이 커지기 때문에 투자자에게 돌려줄 수익이 줄어들겠지요.

그래서 우리 같은 투자자 입장에서 1천만원을 투자한다면 실제로는 2천만 원 이상 리츠에 투자하고 있다는 마음가짐으로 리츠종목을 관심 있게 보셔야 된다는 말이  됩니다.

리츠의 특징

평소에는 큰 등락 없이 부동산의 안정적인 흐름을 따라 가지만 부동산 가격변동, 금리변동이라는 중량감 있는 요인들이 영향을 주게 되면 영향을 크게 받는다는 것입니다.  미국의 사례를 보면 리츠 수익률이 주식보다 조금 더 높지만 그에 비례해서 위험률도 좀 더 높은 것을 감안해야 합니다. 

리츠투자 장점

(소액으로 부동산 간접투자 가능)

우선 억대의 목돈을 투자하지 않아도 부동산 임대수익을 간접적으로 얻을 수 있다는 장점이 있고, 리츠회사에서 알아서 우량부동산에 투자를 해 주고, 수시로 돈이 필요하면 빼서 현금화(물론, 투자목적인데 자주 하면 금융사 좋은 일만 시키겠죠?)도 가능합니다.

(인플레이션 방어 기능)

누구든 피해 갈 수 없는 인플레이션이라는 상황이 발생되어 화폐가치가 떨어진다고 하지만 그에 따라 리츠의 수익원인 월세도 같이 오르기에 인플레이션 방어 효과도 있다고 합니다.

(수시 현금화 가능)

부동산의 희귀성과 제한성 때문에 장기적으로는 자산가격이 상승하면 그에 따른 수익도 얻을 수 있지요. 가장 큰 장점은 필요시에는 언제든지 리츠를 일부 매도해서 현금화 할 수 있겠지요. 빌딩이나 건물은 벽돌을 몇 장 빼서 팔아먹을 수는 없으시까요. 

요약하면 우량 부동산에 지분 투자가 가능하고, 다양한 수익성 건물에 소액으로 지분투자가 가능하게 되는 구조입니다. 기타 자세한 사항은 아래 한국리츠협회 홈페이지에 방문하시면 리츠에 관한 자세한 정보를 살펴보실수  있습니다.

한국리츠협회 (kareit.or.kr)

한국리츠협회

 

리츠투자 단점

(레버리지 리스크 존재)

부동산 자산으로 주로 운영되기에 레버리지 리스크가 존재한다는 것입니다. 즉 쉽게 표현하면 지렛대 원리가 작용돼서 투자 액 보다 몇 배 이상의 가격 변동성이 존재한다는 것이죠. 

(가격변동성이 존재)

과거 역사적으로 보면 부동산가격이 폭락하거나 금리가 급등락 할 때 입니다. 그래서 이놈의 변동성 때문에 위기의 구간이 10년마다 한 번씩 존재하는 것이죠

(장기채권과 비슷한 모습)

그래서 최근처럼 미국 장기 국채가 하늘을 찌를 듯하는 지금 시점에 미국채권을 사거나 리츠에 투자를 고려해 봐야 한다는 경제 기사가 많이 나와 저도 미국국채에 신규 투자하거나 아니면 리츠 ETF를 좀 더 많이 사야 하나 고민 중에 있습니다. 수익률 차원에서 보면 일반적으로 주식보다 좋다고는 하지만 가격변동성을 고려해야 하는 것이 단점이죠. 채권을 하는 분들 사이에서는 리츠를 금리변동에 대비해 가격변동이 큰 장기채권의 특징을 가지고 있기에 장기채권처럼 본다고 하는 분들도 많다고 합니다.

(개별종목 투자 시 종목 리스크 발생)

리츠회사들은 다양한 형태로 부동산에 투자하는데 예를 들면 물류시설, 백화점, 마트, 사회간접시설 등에 투자하는데 사회경제적인 요인에 따라 개별부동산은 항상 리스크가 존재하지죠. 코로나 때 백화점이나 대형쇼핑몰이 직격탄을 맞게 된 것 다 아는 사실입니다. 

그래서 대안으로 즉 포트폴리오를 분산하기 위하여 다양한 리츠를 담고 있는 리츠ETF에 투자하시는 것이 좋겠지요. 저는 개인적으로 "Tiger리츠부동산인프라"라는 ETF(상장지수펀드)를 매수해 오고 있는데 다른 지수추종형 ETF들 보다 수수료가 다소 상대적으로 비싼 게 불만입니다.  위 ETF는 0.29%인데  'Tiger 미국 s&p'ETF는 수수료가 0.07%이죠. 장기적으로 투자할 것인데 수수료도 무시하지 못할 변수라고 생각합니다.

마치는 글

종합적으로 리츠는 레버지리가 있어 10년 주기로 주식보다 큰 변동성을 보이는데 금리가 앞으로 어떻게 갈 것이냐에 대해 의견이 분분하기는 하지만 현재 정점이라는 데에 다른 이견들은 없어 보입니다. 그래서 올해 하반기나 내년 상반기에  장기채권이나 리츠투자를 권하는 신문기사를 종종 보게 됩니다.

투자를 하시되 주의할 점은 금리가 크게 낮은 수준이고 따라서 배당수익율도 낮게 되면서 리츠가격이 높을 때는 투자에 주의하셔야 할 필요가 있습니다. 이런 때에는 앞의 상황과 반대로 금리가 최고 정점에 이르고 리츠 가격이 낮을 때 기회를 보면 좋다는 의견이 있습니다. 

그리고 당연한 이야기지만 위험을 분산하기 위하여 개별종목 리츠에 투자하기 보다는 개별종목 리츠를 모두 포함하고 있는 ETF를 사시는 게 좋겠습니다. 수수료가 있는 게 흠이지만 말입니다.

추가 글

어느 책에서 읽은 기억이 있습니다.

" 건물주가 자기 건물 가격이 오르고 내리고에 신경을 쓰겠는가~~~ 월세만 잘 받으면 어차피 장기로 가져갈 것인데~~~"

" 리츠 투자를 가격 프레임으로 보시는 분들은 투자 하시면 안 됩니다. 정신병 생길 가능성이 있지요.  다만, 리츠투자를 소득프레임으로 보시는 분들만 투자하시는 게 맞지 않나 생각합니다."

서두에서 제가 한 이야기처럼 모든 투자상품에는 각기 장단점이 있습니다. 따라서 투자하는 사람의 처한 상황이나 가치관에 따라 투자종목을 달리해야 하는 선택의 문제만 남게 되는 것이 아닐까요?